A aikaosuus on eräänlainen loma-asunto yleensä sijaitsee a lomakeskus laitos. Ne ovat hyvin samanlaisia kuin loma-asuntohuoneistot (ks toisen kodin); aikaosuuksia ei kuitenkaan myydä yhtenä omaisuutena. Sen sijaan aikaosuuksia myydään viikoittaisina aikaväleinä tai välein ja aikaosuusyksikkö jaetaan mahdollisesti 52 eri omistajan kesken. Osaosuuksia on myyty kiinteinä viikkoina, kelluvina viikkoina, vuorottelevina viikkoina ja viimeksi lomaklubina tai jäsenenä sekä pistepohjaisena järjestelmänä.
Hieno painatus
Vaikka näiden tapahtumien muoto vaihtelee, niihin liittyy tyypillisesti yhden huoneen tai sviitin ostaminen lomakeskuksesta viikoksi vuodessa joko pitkällä aikavälillä (30-99 vuotta) tai tosiasiallisena rekisteröidynä (tehdyllä) omistuksella ikuisesti . Kustannukset ovat korkeat: 18 000 dollaria (Yhdysvaltain dollari, 2006) tai enemmän etukäteen, sen jälkeen HOA (asunnonomistajayhdistys) tai 500 dollarin / vuosi ylläpitomaksut ja enemmän, jotka jatkuvat niin kauan kuin matkanjärjestäjä omistaa aikaosuuksien.
Oikeudelliset yksityiskohdat siitä, mitä saat hyvin laajasti:
- Lainattu omaisuus osoittaa, että omistat laillisesti osittaisen osuuden rakennuksista tai maasta, oletettavasti ikuisesti, mukaan lukien kaikki vastuut.
- "Käyttöoikeus" ei ole omistusta; se on pitkäaikainen, etukäteen maksettu vuokrasopimus, joka jatkuu vuosikymmeniä tulevaisuuteen. Sitä käytetään usein maissa, kuten Meksiko Paikallinen laki rajoittaa ulkomaalaisia ostamasta maata.
- Toinen muunnelma on myydä omistusoikeus ei tosiasiallisella maalla (yksi "kotiviikko" yhdessä huonetyypissä yhdessä tietyssä lomakohteessa), mutta myydä omistusosuus yrityksestä tai luottamuksesta, joka omistaa tai ylläpitää lomakeskusta.
Todelliset tulokset vaihtelevat yhtä laajasti:
- Kiinteät viikot olivat alkuperäinen malli, saman viikon omistus joka vuosi samassa kiinteistössä. Suurin osa "vanhoista aikaosuuksista" - itsenäiset kiinteistöt, jotka kehittäjät ovat rakentaneet vähintään 20 vuotta sitten, myydään yksittäisinä aikaosuuksina ja luovutetaan asunnonomistajien yhdistyksille ilman alkuperäisten promoottorien osallistumista enempää myyntiin - kuuluvat tähän luokkaan.
- Pyörivät viikot (joskus väärin merkityt "joustavat viikot") siirtää jokaisen omistajan eri viikolle vuosittain kiinteän aikataulun mukaisesti. Joskus tämä laskeutuu sesonkiaikana, joskus liian kaukana sesongista, jotta se olisi käyttökelpoinen, mutta teoriassa kukin omistaja saa ainakin osan ajasta prime-aikavälin.
- Kelluvat viikot ovat hieman joustavampia; mahdolliset omistajat ostavat viikon vuodessa tiettynä kautena sitoutumatta etukäteen tiettyihin päivämääriin (jotka voidaan valita vuosittain saatavuuden mukaan).
- Lomakerhot, jäsenyydet ja pistepohjaiset järjestelmät tarjoavat suuret ketjut useita ominaisuuksia; ostaja saa tietyn määrän "pisteitä", jotka voidaan lunastaa majoituksesta joka vuosi ketjussa, mutta toivottavammat ajat ja paikat maksavat enemmän pisteitä.
Jos sinulla on aikaa aikaosuuksiin, joita et aio käyttää, voi olla muutama vaihtoehto:
- Jotkut operaattorit saattavat haluta vuokrata huoneesi muille matkanjärjestäjille, jos majoituspaikka mainostaa edelleen lyhytaikaisia hotellimajoituksia.
- Voit ehkä vaihtaa paikkoja toisen matkustajan kanssa käyttämällä a home stay -verkko tai vieraanvaraisuuden vaihto malli, jos sijainti on toivottava, ja aikaosuuksien säännöt sallitaan.
- Yritykset kuten Lomakeskus Condominiums International (RCI) ja Interval International (II) toimia aikaosuuksien vaihdon välittäjinä, taas aikaosuuksien sääntöjen mukaisesti.
Siitä huolimatta on olemassa riski - jos hallussasi on yksinkertaisesti huono kauppa, kukaan ei halua ostaa sijaintiasi ja sinulle jää maksamaan kalliita vuosihuoltomaksuja loma-asunnosta, jota et koskaan käytä.
Sitten on kysymys siitä, mitä tapahtuu, jos näitä järjestelmiä käyttävä yritys menee konkurssiin. Joissakin näistä järjestelmistä sinulla on edelleen kiinteistöasiakirja (johon liittyy omistusvelvoitteita), toisissa saatat jäädä ilman mitään.
Näiden erilaisten järjestelmien vetäjät huomauttavat nopeasti, että ne ovat useimmiten halvempia (ja vähemmän huoltovaatimuksellisia) kuin täyden toinen asuinpaikka, kuten mökki. Merkityksellisempi vertailu olisi aikaosuuksien ja hotellit tai muita vuokria. Jos asut samassa paikassa (tai samassa ryhmässä sijaitsevassa kiinteistössä) viikon ajan vuodessa, joka vuosi, vuosikymmenen tai enemmän, voi tasaa osa-aikaista osuutta. Ehkä huoneet ja tilat ovat parempia tai tilavampia kuin tavallinen vuokra, jonka saisit rahasta, mutta älä luota promoottorin vertailuihin.
Päinvastoin, jos tämä menee huonosti, saatat olla jumissa yksikön kanssa, jota kukaan ei halua ostaa ja joka kerää edelleen vuosihuolto-, kiinteistövero- ja HOA-maksuja, vaikka et käyttäisikään laitosta. Pahimmillaan tämä on arvoltaan vähemmän kuin ei mitään - vastuu omaisuuden sijasta - etkä ehkä edes pysty luovuttamaan omistustasi ongelmallisesta aikaosuuksista. Alkuperäisellä promoottorilla ei ole velvollisuutta ottaa tätä takaisin edes ilmaiseksi. On paljon iäkkäitä ihmisiä, jotka on lukittu 450–900 euroon / vuosi ylläpitomaksuihin aikaosuuksien loma-asunnoista, joita he eivät enää käytä eivätkä pysty myymään.
Sudenkuopat
Osa-aikainen käyttöoikeussopimus on monimutkainen kiinteistökauppa, johon liittyy monia karhuja. Älä allekirjoita yhtä ilman asiantuntijan neuvoja.
Matkailijalle aikaosuus voi olla joustamaton siinä mielessä, että se sitoutuu lomaan samassa paikassa (tai samassa omistuksessa olevassa paikassa) joka viikko vuodessa, joka vuosi. Tämä voi olla hankalaa vuosina, jolloin matkustajalla ei ole viikkoa vapaata, hänellä ei ole varaa matkalle tai haluaisi lomaa muualla. Viime hetken peruutus on todennäköisesti vaikeaa tai mahdotonta, jos suunnitelmissa tapahtuu muutoksia. Aikaosuuksilla on myös korkeat etukäteen maksettavat kustannukset, koska ne on ostettava etukäteen, ei vain vuokrattu.
On myös vaikea ennustaa, säilyvätkö hotellissa, joka oli hyvä paikka yöpyä tänä vuonna, samat standardit ja sama markkina-asema tulevaisuudessa. Joskus kiinteistö kunnostetaan ja parannetaan vastaavalla hinnankorotuksella; joskus kiinteistö tai kohde laskee vuosien laiminlyönnin kautta. Joistakin suosituista lomakohteista on jopa tullut aavekaupungit. Jos saamasi on klubijäsenyys, rappeutuminen voi vaikuttaa yrityksen kaikkiin tiloihin - sillä voi olla taloudellisia vaikeuksia tai se voi olla lakannut yrittämästä houkutella uusia asiakkaita tai houkutella heitä uudella nimellä.
Vaikka kiinteistö saisi suuren kasvojenkohotuksen tai remontin, aikaosuuksien omistajien on maksettava työstä korkeammilla HOA / ylläpitomaksuilla. Yhdistyksen purkaminen tai olemassa olevan aikaosuuksien muuttaminen muuhun tarkoitukseen (kuten huoneistot tai asunnot) myöhemmin voi olla hankalaa tai mahdotonta pirstoutuneen omistusrakenteen vuoksi; on vaikea saada kaikki omistajat suostumaan yhteen toimintatapaan.
Kuten kaikki muut kiinteistömarkkinoiden vedot, yksittäisen aikaosuuden arvo voi nousta tai laskea ajan myötä. Aikaosuuksia ei pitäisi pitää sijoituksena; jälleenmyyntiarvo on huomattavasti alhaisempi kuin alkuperäisten korkeapainemyyjien hinnat, kun hanketta aloitettiin, jos aikaosuuksia voidaan ollenkaan myydä. Joistakin näistä järjestelyistä voi olla myös melkein mahdotonta päästä - vaikka henkilö olisi sairas, iäkäs tai konkurssissa (ja siksi kykenemätön matkustamaan), sopimusehdot vaihtelevat suuresti siitä, onko promoottorilla velvollisuus vapaaehtoisesti anna valitettavan omistajan poistua järjestelmästä.
Epäselvää taktiikkaa on käytetty aikaosuuksien kovaan myyntiin. Yksi ei-toivottu piki väittää, että uhri on voittanut jotain ilmaiseksi - kuten matkoja tai majoitusta - mutta muutamalla ikävällä yllätyksellä hienolla painatuksella; tarjous sisältää enemmän piilotettuja maksuja kuin "Nigeria 419 "ennakkomaksuhuijaus ja oletetun" ilmaisohjelman "hinta on se, että matkanjärjestäjän on pakko istua pitkiä, korkeapaineisia myyntitapahtumia pitkin. Nämä kentät voivat olla täynnä vääriä väitteitä, joiden mukaan aikaosuuksien arvo väistämättä kasvaa ja on helppoa päästä pois milloin tahansa - mikä ei useinkaan ole totta.
Joissakin tapauksissa odotuslistoja on sadoista ihmisistä, jotka yrittävät päästä eroon epäedullisista aikaosuusjärjestelyistä. Loukkaantumisen lisäämiseksi jotkut häikäilemättömät myyjät mainostavat "Voimme saada sinulle korvauksen aikaosuuksistasi" ja uhrautuvat sitten onnettomalle matkanjärjestäjälle asettamalla heille vielä yksi korkeapaineinen myyntiosuus uudelle aikaosuudelle. Joissakin tapauksissa aggressiivinen "kuuman huoneen" taktiikka, jolla potentiaalisille uhreille tarjotaan alkoholia ja johon kohdistuu useita tunteja intensiivistä myyntipainetta, rikkoo paikallista lakia. Jos sinua on kadotettu, sinulle on kerrottu, että et voi poistua järjestelmästä tai haluat korvausta, saat oikeudellista neuvontaa, vaikka se voi maksaa rahaa, eikä oikeustoimien tuloksista ole takeita.
Hotellien ja lomakohteiden omistajille aikaosuudet edustavat suljettuja markkinoita ja kannattavaa pääoman lähdettä. Tämä voi selittää näiden järjestelmien edistäjien innokkauden ja joitain korkeapainemyynnin taktiikoita. Matkailijalle käyttämättömästä aikaosuudesta voi kuitenkin tulla rasittava jatkuva kustannus; joissakin tapauksissa ylläpitokustannukset ovat nousseet 400% sopimuksen voimassaoloaikana.
Jos sinun on ostettava, on yleensä halvempaa ostaa matkanjärjestäjältä, joka ei enää käy kiinteistössä ja haluaa myydä sen sijaan, että ostaisi suoraan alkuperäiseltä promoottorilta.